Индивидуальная оценка земельного участка состоит

Фото

Лейфер В последнее время в связи с тем, что методы массовой оценки признаны Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, интерес к ним существенно повысился. Появились публикации и монографии [], касающиеся этой темы. Прокатилась волна семинаров, на которых проводится обучение методам массовой оценки практикующих оценщиков. При этом одной теме, на мой взгляд, наиболее важной, уделяется явно недостаточно внимания — теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят в масштабах страны ошибки в определении кадастровой стоимости. Ее обсуждение чрезвычайно важно с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития.

Содержание:
Видео на тему: Нормативная оценка земли

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от Общие вопросы купли-продажи земли Начнем все же с краткого описания правового базиса для заключения сделок купли-продажи земли, поскольку он является отправной точкой учетных операций с земельными участками.

Индивидуальная и массовая оценка Виды оценки недвижимости. Индивидуальная и массовая оценка Виды оценки недвижимости Основная задача оценочной компании — формирование обоснованного решения по рыночной стоимости объекта для клиента.

Моторная Нина Олеговна

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от Общие вопросы купли-продажи земли Начнем все же с краткого описания правового базиса для заключения сделок купли-продажи земли, поскольку он является отправной точкой учетных операций с земельными участками. Право юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков по договорам купли-продажи для осуществления предпринимательской деятельности закреплено в ст. Разумеется, это не единственный способ, посредством которого земля может стать собственностью юрлица.

Поскольку земельный участок по гражданскому законодательству является вещью точнее, недвижимой вещью — см. Ограничимся при дальнейшем рассмотрении только бухгалтерским и налоговым учетом сделок купли-продажи земли как наиболее распространенными по сравнению с остальными.

Отношения по купле-продаже земельных участков регулируются ГКУ с учетом специальных требований ЗКУ и других актов земельного законодательства. Прежде всего следует учитывать, что согласно ч. Кроме того, в соответствии со ст. Приобретателям земельного участка нужно помнить о том, что право собственности на земельный участок переходит не с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка как это предусмотрено закрепленным в ГКУ общим правилом в отношении перехода права собственности по договорам, подлежащим госрегистрации , а после получения документа, который удостоверяет право собственности на земельный участок государственного акта , и его государственной регистрации ч.

На этот момент мы еще обратим внимание в разделе, посвященном бухучету земельных участков. Заключение договора купли-продажи земельного участка между двумя хозяйствующими субъектами происходит по обычной процедуре заключения хозяйственных договоров с учетом требований, изложенных в ст.

Такой договор должен содержать: а наименование сторон фамилия, имя и отчество гражданина, наименование юридического лица ; б вид соглашения договор купли-продажи ; в предмет договора земельный участок с указанием места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. Что касается купли-продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности, то условия и порядок продажи таких участков установлены ст.

При этом земельные участки указанных форм собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности, подлежат продаже на конкурентных началах земельные торги , кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков, у которых отсутствуют акции доли, паи , принадлежащие государству ст.

Обращаем внимание, что с 1 января года в соответствии с госбюджетными изменениями такие земельные торги проводятся исключительно в форме аукциона. В земельных торгах могут принимать участие граждане и юридические лица, которые уплатили регистрационный и гарантийный взносы и могут быть покупателями в соответствии с законодательством Украины. Последнее замечание следует учитывать иностранным юридическим лицам, желающим приобрести земельные участки государственной или коммунальной собственности см.

Рассматривая вопрос о купле-продаже земли, нельзя не затронуть вопрос о переходе прав на земельный участок в случае приобретения объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке.

Как мы увидим далее, налоговый учет операций с землей зависит от того, приобреталась ли такая земля вместе с объектом недвижимости или отдельно. Так вот, опуская хронологические подробности, отметим: сегодня наконец-то и ЗКУ ст. Если договором об отчуждении перечисленных объектов недвижимости размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята такими объектами, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.

Несмотря на отсутствие до настоящего времени процедуры оформления соответствующих прав на землю, приобретенную вместе с недвижимостью, судебной практикой все чаще подтверждается правомерность владения либо пользования такой землей, даже если о передаче соответствующих прав на эту землю в договоре отчуждения недвижимости вообще не упоминалось.

Такой подход, с одной стороны, логичен и основывается на известном принципе гражданского законодательства, по которому принадлежность следует за главной вещью, если иное не оговорено договором или законом. Как видим, в данном случае закон это предусмотрел, вследствие чего собственник недвижимости теперь не должен остаться без прав на землю, необходимую для эксплуатации и обслуживания такой недвижимости.

Кстати, такой же подход относительно главной вещи объекта недвижимости и принадлежности земли применяется в гражданском законодательстве и в случае аренды недвижимости. Так, ст. Причем, даже если наймодатель не является собственником земельного участка, то согласия последнего на пользование нанимателем таким участком или его частью не требуется, оно автоматически считается полученным в силу указанной нормы ГКУ. Однако, с другой стороны, как-то необычно считать землю принадлежностью к объекту недвижимости, учитывая, что земля сама по себе может выступать отдельным объектом права собственности.

Как известно, на земельный участок существуют собственные правоустанавливающие документы в частности, государственный акт о праве собственности , и в настоящее время нет законодательных преград, которые бы препятствовали продаже по отдельности, скажем, административного здания и земельного участка, отведенного для обслуживания и эксплуатации такого здания, различным покупателям.

Такая парадоксальная ситуация будет существовать до тех пор, пока реестр недвижимости в Украине не станет базироваться на данных земельного кадастра, т. На проблеме перехода права собственности на землю вместе с отчуждением объекта недвижимости мы остановились не случайно.

Нельзя исключать, что перед предприятием, которое заключило сделку по приобретению объекта недвижимости и не позаботилось о том, чтобы в ней явным образом была определена судьба прилегающего земельного участка, земельный вопрос все же встанет. Поэтому мы рекомендуем заранее подумать о соответствующем документальном оформлении права собственности на землю, чем признавать его затем в судебном порядке.

Для этого предпочтительнее будет, во-первых, приобретать лишь ту недвижимость, собственник которой одновременно является и собственником земельного участка под ней и вокруг нее, а во-вторых, настаивать на заключении двух отдельных договоров на землю и недвижимость с определением обособленной стоимости того и другого. Хотя, конечно, здесь многое будет обусловлено наличием у продавца тех или иных правоустанавливающих документов на землю и недвижимость.

Как это скажется на налоговом учете такой операции, мы обсудим позже, но уже сейчас готовы утверждать, что бухучет от такого решения только выиграет. К рассмотрению учетных вопросов купли-продажи земельных участков мы и перейдем. При этом по умолчанию будем считать, что земля сама по себе являлась объектом договора купли-продажи. Если же предприятие пошло по пути приобретения недвижимости и земли под ней как единого целого что, как было отмечено, вполне возможно , будем отдельно обращать внимание на особенности учета в таких ситуациях.

Земля — основное средство Земельные участки , переданные субъектам хозяйственной деятельности в собственность, в том числе и по договорам купли-продажи, включаются в бухгалтерском учете предприятий в состав основных средств. Такой вывод следует из п. Согласно п. Это же касается и земельных участков. При этом необходимо учитывать требования Закона о бухучете, согласно которым активы отражаются в балансе в том случае, если они контролируются предприятием в результате прошлых событий и их использование, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем.

В отношении земельного участка это требование в полной мере будет соблюдаться лишь тогда, когда такой участок принадлежит предприятию на основании соответствующего документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его стоимость может быть достоверно определена. На этом специально заостряется внимание в письме Министерства финансов Украины от Как известно, под правом постоянного пользования земельным участком понимают право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока ст.

Однако при этом право распоряжения таким участком к землепользователю не переходит, что не позволяет говорить о контроле над этим активом, как того требует п. Поэтому по общему правилу земельный участок, полученный на праве постоянного пользования как, впрочем, и арендуемый земельный участок , в учете у такого землепользователя как и у арендатора не отражается. Заметим, что сказанное выше касается предприятий частной формы собственности, точнее тех из них, кто до вступления в силу действующего ныне ЗКУ оформил землю в постоянное пользование.

Тем не менее практика сложилась так, что государственным и коммунальным предприятиям все же приходится выполнять эти требования. Что касается бюджетных учреждений, то порядок бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности в таких учреждениях устанавливается Государственным казначейством Украины и отличается от общепринятого. Так, согласно п. При этом в соответствии с п. Как видим, для бюджетников земля, переданная им в постоянное пользование, также учитывается как основное средство.

Согласно разъяснению Госказначейства Украины от В настоящее время, как указывает Госказначейство в другом своем разъяснении от Именно по этой оценке и предлагается бюджетникам учитывать землю сегодня.

Именно до этой даты бюджетники могли учитывать земельные участки по нормативной стоимости. Вернемся к обсуждению правил учета земли предприятиями частной формы собственности.

Приобретенные земельные участки зачисляются на баланс по общим правилам, установленным П С БУ 7 для определения первоначальной стоимости основных средств. Так, в п. Таким образом, затраты, понесенные предприятием в связи с приобретением земельного участка на оплату услуг нотариуса, уплату госпошлины, платы за выдачу государственного акта о праве собственности на землю , включаются в его первоначальную стоимость.

Объясняется это тем, что в соответствии с п. Как будет сказано далее, земельные участки в налоговом учете к основным фондам не относятся. Перечисленные выше расходы характерны при заключении договора купли-продажи земельного участка между хозяйствующими субъектами. Однако не исключена возможность приобретения земли государственной или коммунальной собственности. В этом случае, как уже говорилось, продажа такой земли осуществляется путем проведения земельных торгов в форме аукциона, условием участия в котором является уплата регистрационного и гарантийного взносов см.

При этом последний из них засчитывается победителю аукциона в счет уплаты за приобретенный земельный участок и возвращается остальным участникам по окончании аукциона, а первый считается платой устроителю аукциона и не возвращается ни при каких условиях.

Судьба этих расходов в бухучете предприятия, купившего земельный участок государственной или коммунальной собственности, аналогична — они также включаются в первоначальную стоимость такого участка. Если земельный участок приобретается с привлечением кредитных средств, следует помнить, что согласно п.

Исключение составляют финансовые расходы, которые включаются в себестоимость квалификационных активов в соответствии с П С БУ Однако поскольку земля не подпадает под содержащееся в п. Еще раз подчеркнем, что зачисление земельного участка в состав основных средств предприятия возможно только после получения государственного акта на право собственности на земельный участок.

В то же время согласно ст. Поскольку земельные участки не являются объектом для начисления амортизации, их стоимость со временем не изменяется кроме случаев переоценки. О возможности проведения переоценки объекта основных средств в случае, если остаточная стоимость такого объекта значительно отличается от его справедливой стоимости, упоминается в п.

Одним из условий ее проведения является то, что при переоценке объекта основных средств на ту же дату осуществляется переоценка всех объектов группы основных средств, к которой относится этот объект. Кроме того, переоценка основных средств той группы, объекты которой переоценивались, в дальнейшем должна проводиться с той же периодичностью, чтобы остаточная стоимость таких объектов существенно не отличалась от их справедливой стоимости.

Другими словами, переоценив однажды один из земельных участков, предприятие должно одновременно переоценить и все остальные участки, не забывая периодически возобновлять результаты такой переоценки. Под справедливой стоимостью понимается сумма, по которой может быть произведен обмен актива на денежные средства или погашено обязательство, при условии, что операция проводится между осведомленными, независимыми и заинтересованными сторонами п. Для земли и зданий п. В свою очередь, п. Следовательно, к справедливой стоимости земельного участка может быть приравнена его экспертная денежная оценка.

И еще несколько слов о бухучете земли в случае ее приобретения вместе с недвижимостью. Вместе с тем не исключена возможность отдельного учета земли и объекта недвижимости в соответствии с абз. Хотя при этом способе возникают вопросы, по какому критерию разделить общую стоимость недвижимости с землей на составляющие и на основании какого правоустанавливающего документа учитывать собственно земельный участок.

Земля — инвестиционная недвижимость Возможность классификации приобретенного земельного участка как инвестиционной недвижимости появилась в отечественном бухучете с принятием одноименного П С БУ 32, которое вступило в силу с 1 января года. Таким образом, его нормы впервые начнут применяться при составлении отчетности за I квартал текущего года. Примерами инвестиционной недвижимости в контексте темы, рассматриваемой в данной статье, могут быть: — земля, предназначенная для получения выгод от увеличения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в условиях обычной хозяйственной деятельности предприятия; — земля, дальнейшее назначение которой еще не определено если предприятие не приняло решение относительно использования ее в обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для прироста стоимости имущества.

В то же время, если земельный участок передан в аренду, однако предприятие планирует использовать такой земельный участок самостоятельно, говорить о нем как об объекте инвестиционной недвижимости нельзя. В терминах П С БУ 32 земельные участки, здания и сооружения, находящиеся на земле, которые предприятие использует для производства, поставки товаров, предоставления услуг и административных целей, именуются операционной недвижимостью.

Не всегда вопрос об отнесении конкретного объекта основных фондов в том числе и земельного участка к инвестиционной недвижимости может быть решен однозначно. Поэтому при наличии признаков, по которым такой объект может быть отнесен и к операционной недвижимости, и к инвестиционной недвижимости, предприятие самостоятельно разрабатывает критерии для их разграничения.

Отметим, что П С БУ 32 устанавливает принципиальные отличия между учетом операционной и инвестиционной недвижимости, которые заключаются в способах ее оценки. Причем проведение переоценки согласно П С БУ 7 является правом, а не обязанностью предприятия. В то же время по общему правилу инвестиционная недвижимость показывается в балансе по справедливой стоимости.

Лишь в исключительных случаях когда достоверно определить справедливую стоимость не представляется возможным — по фактическим затратам, т.

Купля-продажа земли: бухгалтерский и налоговый учет

Введение к работе Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, имеет многофункциональное назначение и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности. В системе рьшочных отношений земля имеет многофункциональное назначение. На сегодняшний день в России идет процесс формирования рьшка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Виды оценки недвижимости

Общие положения 1. Настоящие методические указания о государственной кадастровой оценке далее - Указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства ОКС зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства ОНС , помещений, машино - мест, единых недвижимых комплексов ЕНК , и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости далее - бюджетное учреждение. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. Для целей Указаний под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Для целей Указаний фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое текущее использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Общие положения 1.

Вы точно человек?

Допустим, что тот же самый участок принадлежит Б, при том, что здание продолжает находиться в собственности А. Рыночная стоимость, за которую А и Б могут продать один и тот же участок будет отличаться, так как А продает его вместе со зданием, а Б — изолированно. Будет ли отличаться кадастровая стоимость земельного участка, в зависимости от того, принадлежит он А или Б? Или же кадастровая стоимость — это универсальная характеристика объекта недвижимости, которая не может зависеть от индивидуальных особенностей его правового режима? Попробуем разобраться. Почему рыночная стоимость участка будет отличаться в зависимости от того, принадлежит он А или Б? Объясняется это действием принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленного пп.

Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры точного значения стоимости земли потребуется официальный Отчет об оценке. Особенности оценки земельных участков Земля — это один из наиболее сложных объектов для оценки.

Денежная оценка земельного участка

Скачать файл: referat. Основы оценки городских земель. Понятие недвижимости и земли. Оценка объектов недвижимости. Подходы к оценке территории.

Денежная оценка земельного участка

Список источников Введение Важное место в экономике Украины занимает формирование рынка недвижимости, которое сочетается с решением большого количества задач правового, социального, экономического, экологического, организационно-технического характера. Городские земли в целом включают в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности земли, не подлежащие рыночному обороту и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов прежде всего необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования общегосударственного и местного законодательства [ 1 ]. Землеоценочная деятельность имеет важное значение не только для налогообложения городских земель, но и для осуществления имущественных сделок с землей и правом ее аренды на вторичном рынке. Кроме того, оценка является обязательной составляющей всех инвестиционных процессов.

В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости — обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка — это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости либо какого-то вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка земли, или оценка земельного участка необходимы в таких случаях, как: получение в банке займа под залог земельного участка; продажа, или отчуждение земельного участка; необходимость членского взноса в уставный фонд организации; при разделе имущества; в процессе составления бизнес-плана организации. Для осуществления оценки разных видов собственности, как правило, используются три традиционных подхода: Сравнительный. Разумеется, этот критерий относится и к оценке земельных участков. Вопрос заключается лишь в том, какой из вышеперечисленных методов позволит наиболее полно и достоверно отразить текущую рыночную стоимость оцениваемой земли. Применение сравнительного подхода предусматривает то, что оценщик должен выявить на рынке недвижимости продажи аналогичных земельных участков.

УДК Целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости является получение наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Оценка объекта недвижимости производиться только тогда, когда физическое или юридическое лицо заключает договор с организацией, которая производит оценку объекта недвижимости. На данном этапе устанавливается цель оценки объекта недвижимости.

Полезное видео: Землепользование. Лекция 7. Экспертиза отчётов об оценке земельных участков
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ермолай

    Получится хороший результат

  2. apivso

    урааааааа дождался пасиба хоть за такое качество

  3. primanov1989

    Кто может мне помоч подробнее в етом разобратся?

  4. Панкрат

    Капец!